이번에 분석 할 단지는 서울시 강서구 가양동 가양6단지 입니다.
목차
단지 개요
가양6단지의 주소지는 강서구 가양동 1485 입니다.
가양6단지는 가양대교 옆 한강을 끼고 있으며, 9호선 급행역이 가양역 도보 8분의 역세권입니다. 서울 서남권 주요 업무지구로 부상한 마곡지구의 배후 수요지이며, 마곡 대기업 입주, 가양 코엑스 사업, 원종홍대선 등 개발 호재로 주목 받는 단지입니다.
가양6단지는 33년차 1,400여 세대의 대단지이며 17, 21, 25평의 중/소형으로 구성되어 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★☆☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 46분 내 접근 가능합니다. (9호선 – 신분당선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★★☆)
도보 포함, 여의도역에 지하철로 22분 내 접근 가능합니다. (9호선)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 42분 내 접근 가능합니다. (9호선 – 1호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★★)
도보 포함, 마곡나루역에 버스 19분 or 지하철로 13분 내 접근 가능합니다. (9호선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★★)
올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로 등 주요 간선/고속도로 접근이 용이합니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★☆)
9호선 급행역인 가양역 도보 8분의 역세권입니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★☆)
가양6단지는 단지 앞 가양초로 배정되며 도보 4분, 횡단보도 1회 건너는 루트입니다. 차가 많이 다니는 도로는 아니기 때문에 통학루트는 안전한 편입니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★☆☆)
가양동에서는 탑산초가 가장 선호되며, 가양초는 선호 되는 초등학교는 아닙니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★☆☆☆)
가양6단지는 경서중 등으로 배정되며, 학업성취도 70% 수준의 서울 중/하위권의 학군입니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★☆☆☆)
고등학교는 세현고 등으로 배정되며, 강서구는 고등학교에 따라 편차가 크며 역시 서울 중/하위권의 학군입니다.
2-5. 학원가 (★★☆☆☆)
가양6단지 인근의 소규모 학원가로는 등촌/염창동이 있으나, 주로 내발산동(우장산) 혹은 목동 앞단지 학원가로 통원을 하게 됩니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
33년차 1,400여 세대의 대단지입니다. 중/소형으로 이루어져 있으며 전 세대 복도식입니다.
3-2. 주차 편의성 (★☆☆☆☆)
세대 당 주차대수는 0.45대로 부족합니다. 일부 지하추자장도 있으나 평일 저녁, 주말 저녁시간대에는 주차가 쉽지 않습니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★☆☆)
편의시설로는 도보권의 이마트/홈플러스, 그리고 가양역 상권이 있습니다. 마곡지구에 이대서울병원, 염창역 – 가양역 라인에 병원이 많은 점이 특징입니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★☆☆)
가양역 상권에 다수 프랜차이즈가 입점해 있으나, 퀄리티와 수 면에서는 마곡 상권을 이용하는 게 일반적입니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★☆☆)
가양6단지는 한강변에 위치해 있으나 아쉽게도 한강공원은 없습니다. 대신 단지 양 옆으로 근린공원, 증미산 등으로 주변 녹지는 풍부합니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★★★★☆)
가양6단지 용적률은 192%로, 현재 집값을 고려하면 재건축 사업성이 좋진 않습니다. 다만 한강변 용적률 인센티브를 받을 경우 추진이 가능하며, 실제 강서구청장도 고도제한 완화 등 제도적 지원을 천명하고 있어 추진 동력은 있어 보입니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★☆☆☆)
가양6단지는 가양3단지와 더불어 리모델링이 추진되기도 했으나, 공사비 증가로 인한 낮은 사업성으로 현재는 추진이 멈춘 상태입니다. 위에서도 설명했듯이 가양6단지는 재건축이 유리해 보이나 시간은 조금 필요합니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★★☆)
가양6단지의 개발 호재로는 마곡 개발, 가양 코엑스, 가양역 원종홍대선 연결 등이 있습니다. 마곡 개발은 계속되고 있으며, 가양 코엑스는 최근 추진 속도가 빨라지고 있고, 원종홍대선 가양역 연결 시 더블역세권에 서울 동/서를 가로지르는 9호선과 남/북으로 향하는 원종홍대선으로 서울 주요지역 접근성이 획기적으로 좋아지게 됩니다.
5. 종합 점수: 현재 63%, 미래 70%
6. 한 줄 코멘트
가양6단지는 서울 끝자락에 위치해 있으나 한강변에, 가양역 역세권에, 또 주요 업무중심지인 마곡 접근성이 좋은 가성비 배후지입니다. 부족한 상권은 가양 코엑스로 개선되겠으나 학군이 아쉬운데요, 그럼에도 가성비를 따지면 좋은 주거지라고 생각됩니다.