9월 FOMC 를 시작으로 미국 금리인하에 대한 기대감이 커지면서, 2년 간의 고금리 기조가 꺾일 것으로 예상되고 있습니다. 우리나라 기준금리는 2024년 8월 현재 3.50% 이며 미국과의 금리차를 감안했을 때 빨라야 연말부터 금리인하가 시작 될 것으로 예상되고 있습니다.
저금리 시대 각광 받았던 투자처로는 리츠(REITs)가 있었는데, 금리인하에 대한 기대감으로 다시금 리츠가 주목 받고 있습니다. 이번 글에선 리츠란 무엇인지, 리츠 투자 방법, 리츠 투자 장점 등에 대해 적어 보도록 하겠습니다.
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리츠란 무엇인가?
리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts 의 약자로, ‘부동산신탁회사’를 뜻합니다. 조금 풀어 쓰자면 여러 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자해 임대수익, 개발수익, 시세차익 등을 목적으로 운영하는 회사입니다.
즉 투자자의 자금을 모아 건물/토지 등 부동산을 매입하고, 임대수익을 투자자에게 배당하는 회사입니다.
리츠의 기본 구조
(출처: 리츠정보시스템)
우리가 아는 일반적인 회사는 투자자의 자금을 모아 제조, 서비스, 금융, 건설 등 기업활동을 통해 이윤을 창출하고, 이에 따른 수익을 주주에게 배당 등으로 환원하는 구조입니다.
이에 반해 리츠는 사업 영역이 ‘부동산’이기 때문에, 부동산 자산을 운용하며 얻는 수익을 주주들에게 환원합니다. 이 때 리츠는 ‘부동산투자회사법 제2조 1항’에 의거, 아래 규정을 따르도록 되어 있습니다.
1. 다수의 투자자: 발행 주식 총 수의 30% 이상을 일반청약으로 배정한다.
2. 부동산: 총 자산의 70% 이상을 부동산으로 운용한다. (건축 중 자산 포함)
3. 투자자에게 배당가능이익의 90% 이상 배당을 의무화한다.
리츠의 성장
(출처: 리츠정보시스템)
2020년 말 기준 국내 리츠 운용회사는 282개 사, 운용 자산은 63.1조 원으로 파악되고 있습니다. 이 중 국내 증권시장에 상장 된 상장리츠는 2024년 8월 기준 24개 사 입니다. 2019년부터 리츠에 대한 관심과 투자자금이 증가하기 시작하였고, 많은 투자자에게 친숙한 신한알차리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠 등이 최근 상장된 바 있습니다.
(출처: 리츠정보시스템)
리츠 투자 방법
상장리츠 투자 방법은 간단합니다. 다른 주식 종목과 동일하게 증권사 앱을 통해 매매가 가능한데요, 아래 코스피 시장에 상장 된 ESR켄달스퀘어리츠의 경우 종목코드는 365550 입니다. 이처럼 종목명 혹은 종목코드로 조회 후 매매를 진행하면 되겠습니다.
(출처: 네이버페이 증권)
리츠 투자 장점
리츠 투자의 장점은 다음과 같습니다.
1. 소액으로 부동산 투자가 가능하다.
개인이 1,000억, 2,000억 원 하는 오피스 빌딩 구매하기는 사실상 불가능합니다. 다만 리츠를 이용하면 100만 원, 200만 원 등 소액으로 ‘지분 투자’가 가능합니다. 예를 들어 ‘AI 산업의 확장으로 판교 오피스 건물의 가치가 더 상승할 것 같다!’ 라는 생각을 했습니다. 판교 오피스 직접 투자는 큰 돈이 드니 손가락만 빨아야 하는데, 판교 오피스를 보유한 상장리츠를 매입 시 이 빌딩의 일부를 ‘지분투자’ 개념으로 매입하게 되고, 이에 따른 임대수익(배당)과 추후 자산가치 상승 시 기타수익(처분이익)까지 노려볼 수 있습니다.
2. 리츠는 취득세/법인세가 감면되어 직접투자보다 수익성이 좋다.
세제혜택으로 부동산 직접 투자보다 수익성이 좋습니다.
3. 상장사의 경우, 부동산 펀드보다 환금성이 월등히 좋다.
부동산 펀드는 3~5년, 길게는 10년 등 만기일이 있습니다. 이 때문에 중도해지 시 수수료가 발생하지만 리츠는 주식처럼 매매가 가능해 환금성이 월등히 좋습니다.
4. 리츠 운용사가 유지보수, 관리 등을 담당하므로 직접투자보다 시간/비용 절약이 가능하다.
물론 운용수수료가 지불되지만 부동산 가치에 대해서만 판단 후 투자하면 외에는 신경 쓸 일이 없습니다.
5. 실물자산에 투자하는 것이므로 변동성이 비교적 작다.
기본적으로 부동산 자산에 투자하는 것이기 때문에, 자산가치의 급격한 변동이 없는 한 변동폭이 작습니다.
6. 연 환산 5% 수준의 배당금 수령이 가능하다.
종목에 따라 월 배당(주로 미국), 분기 배당, 반기 배당, 연 배당으로 나뉘지만 통상적으로 연 환산 배당수익 5% 정도를 기대할 수 있습니다.
한 줄 코멘트
재테크의 끝은 부동산이라는 말이 있습니다. 특히 뉴스를 보면 OOO 연예인이 청담돔 건물로 20억을 벌었다더라, OOO 유튜버가 성수동 건물로 30억을 벌었다더라, 하는 기사가 많이 나옵니다. 현실적으로 자산이 많지 않은 일반 투자자에겐 리츠 투자로 대신할 수 있다고 생각합니다.
물론 리츠마다 자산으로 보유하고 있는 부동산이 다르니 입지, 공식률, 지역의 전망, 상품의 전망 등에 대한 분석은 필수입니다. 이 부분은 상장 리츠 분석을 통해 다루도록 하겠습니다.