이번에 분석 할 단지는 서울시 동작구 흑석동 명수대현대 입니다.
목차
단지 개요
명수대현대의 주소지는 동작구 흑석동 10 입니다.
명수대현대, 나아가 흑석동의 최대 강점은 입지입니다. 그간 낙후된 환경으로 주목을 받는 지역이 아니었으나, 대장격인 아크로리버하임을 필두로 주거환경이 개선 되었습니다. 아래 지도에서 보다시피 여의도, 용산/이촌, 한남, 반포, 노량진에 둘러싸여 있으며 3대 업무지구인 GBD, YBD, CBD 접근성이 뛰어납니다.
명수대현대는 1988년 준공 된 37년차의 아파트이며 소형부터 중/대형까지 660 세대로 구성되어 있습니다. 최근 흑석동 한강현대와 통합재건축 논의가 활발히 진행되며 흑석동의 고급 한강뷰 아파트로 거듭날 기대를 안고 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★★☆)
도보 포함, 강남역에 버스로 30분 or 지하철로 29분 내 접근 가능합니다. (9호선 – 신분당선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★★★)
도보 포함, 여의도역에 버스로 14분 or 지하철로 16분 내 접근 가능합니다. (9호선)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★★☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 26분 내 접근 가능합니다. (9호선 – 1호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★★)
도보 포함, 용산역에 버스 17분 or 지하철로 19분 내 접근 가능합니다. (9호선 – 1호선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★★)
올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 등 주요 간선/고속도로 접근이 용이합니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★★)
9호선 흑석역 도보 5분의 초역세권입니다. 또한 주요 업무지구의 가운데에 위치해 있어 단지 앞에 주요 지역으로 향하는 버스 노선이 다수 정차합니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★★)
명수대현대는 흑석초로 배정되며 도보 5분의 사실상 초품아입니다. 흑석초는 단지 바로 옆에 위치해 있으며, 찻길 건널 일 없이 안전한 루트입니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★☆☆)
흑석초는 흑석동에서 무난한 초등학교로 평가됩니다. 아크로리버하임, 흑석한강센트레빌, 한강현대, 명수대현대 및 1, 2, 11구역 학생들이 배정되며 추후 1, 2, 11구역까지 재개발이 완성되면 선호 받는 초등학교가 될 것으로 예상됩니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★☆☆)
흑석동 내 중대부중 등에 배정되며, 현재는 양호한 수준으로 흑석뉴타운 개발 완료 시 학군은 한 단계 업그레이드 될 것으로 기대됩니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★☆☆)
흑석동 내 고등학교가 없어 동작구 관내 고등학교로 배정되며 학군은 양호합니다. 흑석뉴타운 신축 입주로 고등학생 수가 늘었고, 지속적으로 흑석동 내 고등학교 신설이 요구되고 있습니다.
2-5. 학원가 (★★★☆☆)
당장 흑석동에는 조성 된 학원가가 없으나, 흑석동을 ‘서반포’라고 부르듯 지하철 9호선을 통해 반포동 학원가 이용이 가능합니다. 현재는 구반포 1, 2, 4주구 재건축으로 신반포쪽에 몰려있으나 추후 구반포 상가에 다시금 학원가가 조성 될 것으로 예상됩니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★★☆☆☆)
37년차 660여 세대의 대단지입니다. 소형부터 중/대형까지 평수는 다양하며 중/소형 복도식, 중/대형 계단식으로 이루어져 있습니다.
3-2. 주차 편의성 (★★★★☆)
37년차의 구축이지만 세대 당 주차대수는 1.4대 입니다. 일부 지하주차장도 있어 구축인 점을 고려하면 주차편의는 좋은 편입니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★☆☆☆)
편의시설로는 하나로마트 및 중앙대 인근 맛집, 그리고 중앙대병원이 있습니다. 입지 대비 상권 조성이 더디나, 추후 상주인주가 늘면서 점차 개선 될 것으로 기대됩니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★☆☆)
인근 여의도 더현대, 용산 아이파크몰, 신세계 본점 등 이용이 가능하며 신축 상가에 다수의 프랜차이즈가 입점해 있습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★★☆)
명수대현대는 한강을 끼고 있으며 도보로 현충원과 반포한강공원/서래섬 등 접근이 가능합니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★★★★☆)
명수대현대 용적률은 247%로 일반적인 조건에서는 재건축 사업성이 낮으나, 흑석동 역세권인 점, 한강변이라는 점, 그리고 동작구 흑석동 내 최고 입지라는 점으로 추진이 되고 있습니다. 용적률 인센티브를 통해 하이엔드 브랜드의 고급 주거단지가 될 것으로 예상되며 인근 한강현대와 통합재건축이 추진 중입니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★☆☆☆)
명수대현대 건폐율은 19%로 일부 수평증축 가능한 부지가 보입니다. 다만 위와 같은 연유로 리모델링은 추진되고 있지 않습니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★★☆)
흑석동의 최대 호재는 흑석뉴타운입니다. 흑석뉴타운 11개 구역 중 7개 구역이 입주를 완료했으며, 4개 구역 역시 순차적으로 진행되고 있습니다. 흑석동은 여의도/ 이촌/ 용산/ 반포 사이에 위치해 있으며, 언덕인 점만 제외하면 불변의 입지입니다. 특히 명수대현대는 한강변에 평지에 위치해 있어 가치가 더욱 높습니다.
5. 종합 점수: 현재 75%, 미래 80%
6. 한 줄 코멘트
흑석동은 그 입지에 비해 노후화된 주거환경으로 주목을 받지 못했습니다. 다만 아크로리버하임으로 이미지가 바뀌었고, 뉴타운 재정비로 천지개벽 수준의 변화가 이뤄지고 있습니다. 남은 1, 2, 10, 11 구역까지 신축이 들어선다면 5년, 10년 후의 흑석동은 진정한 ‘서반포’로서의 면모를 보여 줄 것으로 기대됩니다.