이번에 분석 할 단지는 서울시 강서구 방화동 방화5단지 입니다.
목차
단지 개요
방화5단지의 주소지는 서울시 강서구 방화동 814 입니다.
방화5단지는 마곡 북서쪽에 위치해 마곡 생활권으로 봐도 무방한데요, 마곡은 서울 서남권의 지역 거점으로 LG, 롯데 등 대기업 입주와 르웨스트, 가양 코엑스 등 인프라 개선이 지속되고 있습니다.
주요 호재로는 역세권 인센티브와 강서구청장이 추진중인 고도제한 완화 혜택으로 개선되는 재건축 사업성, 김포공항 복합개발, 마곡 MICE, 서울-광명 고속도로 등이 있습니다.
방화5단지는 31년차 1,372 세대의 대단지이며 주변에는 마곡, 상암, 일산 등이 인접해 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★☆☆☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 1시간 10분 내 접근 가능합니다. (5호선 – 2호선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★★☆)
도보 포함, 여의도역에 지하철로 36분 내 접근 가능합니다. (5호선)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 58분 내 접근 가능합니다. (5호선 – 1호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★★)
도보 포함, 마곡역에 지하철로 14분 내 접근 가능합니다. (5호선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★☆)
올림픽대로, 수도권제1순환고속도로, 인천공항고속도로 등 주요 간선/고속도로 접근성이 좋습니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★★)
5호선 방화역 도보 4분의 초역세권입니다. 5호선은 여의도역, 김포공항역, 광화문역 등 핵심지에 연결되기 때문에 서울 서쪽에서의 가치는 높은 노선입니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★☆)
방화5단지는 치현초등학교로 배정되며 도보 8분, 횡단보도를 2회 건너를 루트입니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★☆☆)
방화동에서는 삼정초등학교가 가장 선호되며 치현초는 차순위입니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★☆☆☆)
방원중/삼정중 등으로 배정되며 서울 중하위권 수준의 학군입니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★☆☆☆)
한서고 등으로 배정되며 서울 중하위권 수준의 학군입니다.
2-5. 학원가 (★★★☆☆)
가장 가까운 주요 학원가는 내발산동(우장산) 학원가이며 지하철 5호선을 타고 어렵지 않게 통원이 가능합니다. 마곡역에도 학원가가 조성되고 있지만 아직은 규모나 내실을 다지는 중이고, 더 멀리 간다면 목동역 학원가도 이용 가능합니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
31년차 1,327 세대 대단지로 구축이다 보니 특별한 커뮤니티 시설은 없습니다. 전 세대 복도식이며 13, 16, 20평의 소형 평수로 구성되어 있습니다.
3-2. 주차 편의성 (★☆☆☆☆)
세대 당 주차대수는 0.38대로 부족하며 이중주차가 빈번하게 발생합니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★☆☆)
편의시설로는 이대서울병원, 마곡역 상권 등이 있습니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★☆☆)
생활 프리미엄으로는 김포현대아울렛, 김포공항 롯데백화점, 김포공항 롯데몰 등이 있습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★★☆)
방화5단지는 단지 바로 옆 개화산, 그리고 도보권에 방화근린공원이 있으며 자연환경은 좋은 편입니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★★★★☆)
방화5단지의 용적률은 173%로 낮습니다. 현재는 고도제한으로 재건축에 불리한 면이 있으나, 강서구청 차원에서 고도제한 완화를 추진중이고 역세권 인센티브까지 받을 시 재건축 사업성은 충분히 담보 될 것으로 예상됩니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★☆☆☆☆)
방화5단지의 건폐율은 18%로 낮은 편이나, 부지를 보면 별동증축 1동 정도 가능해 보입니다. 다만 재건축이 더 유리하기 때문에 리모데링 추진할 이유도, 동력도 없을 것으로 보입니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★☆☆)
방화동의 직접적인 개발호재는 없으나 주변에 대형 호재가 즐비합니다. 김포공항 복합개발, 서울-광명 고속도로, 마곡 MICE, 가양 코엑스, 공항철도 GTX 급 고속화 등의 간접적인 혜택을 볼 수 있습니다.
5. 종합 점수: 현재 63%, 미래 66%
6. 한 줄 코멘트
강서구, 특히 마곡 일대에는 조 단위 개발계획이 집중 돼 서울 서남권의 지역 거점으로 거듭나고 있습니다. 방화5단지는 이러한 호재의 간접적 수혜를 입을 수 있고, 예산이 상대적으로 부족한 분들께는 합리적인 대안이 될 수 있을 것으로 보입니다.