이번에 분석 할 단지는 서울시 강동구 암사동 선사현대 입니다.
목차
단지 개요
선사현대의 주소지는 강동구 암사동 509 입니다.
선사현대는 암사역 역세권, 워키힐 맞은편 한강변에 위치해 있습니다. 그동안 암사동은 유적지 발굴로 인한 규제, 개발 중 유적지나 문화재 발굴로 인한 공사 중단 리스크 등으로 재정비가 어려운 곳이었습니다. 다만 선사현대는 한강변 대단지인 점, 암사역 역세권인 점 등을 빌어 리모델링 논의가 꾸준히 되고 있는 단지입니다.
선사현대는 25년차 2,938 세대의 단지이며 주변에 고덕, 하남, 광장동, 잠실 등이 인해 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★★☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 35분 내 접근 가능합니다. (8호선 – 2호선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★☆☆)
도보 포함, 여의도역에 지하철로 50분 내 접근 가능합니다. (8호선 – 9호선)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 54분 내 접근 가능합니다. (8호선 – 5호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★☆)
도보 포함, 잠실역에 지하철로 21분 내 접근 가능합니다. (8호선 – 2호선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★☆)
올림픽대로, 강변북로, 수도권제1순환고속도로, 세종포천고속도로 등 주요 간선/고속도로 접근성이 좋습니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★☆)
8호선 암사역 도보 평균 7분의 역세권입니다. 대단지이다 보니 동 마다 다른데, 101, 102, 108동 등은 5분 이내 초역세권입니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★☆)
선사현대는 대단지이고, 단지 위/아래로 선사초와 신암초가 위치해 있어 동 마다 배정이 다릅니다. 다만 어느 학교로 배정되든 도보로 10분 내 통학이 가능하며 횡단보도는 1회 건너는 비교적 안전한 루트입니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★★☆)
선사초와 신암초 중에서는 선사초가 조금 더 선호됩니다. 다만 대로를 건너야 하기 때문에 통학 안정성은 조금 떨어집니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★☆☆)
선사현대는 대부분 천일중/신암중 등으로 배정되며, 일부는 강일중으로 배정되기도 하나 학업성취도는 편차가 있습니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★☆☆)
고등학교 역시 서울 중위권 수준으로 평가됩니다.
2-5. 학원가 (★★★☆☆)
암사동 인근에는 학원가가 부족합니다. 다만 인근 광장동, 명일동(고덕), 잠실 등의 학원가는 지하철이나 버스로 이용 가능한 거리입니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
25년차 2,900여 세대의 대단지이나 구축이다 보니 특별한 커뮤니티 시설은 없습니다.
3-2. 주차 편의성 (★★★☆☆)
세대 당 주차대수는 1.02대로 부족하며, 이중주차가 빈번하게 발생합니다. 주차 부족은 리모델링 추진의 큰 원동력이 됩니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★☆☆)
편의시설로는 아산병원, 이마트, 천호역 로데오거리 및 상권이 있습니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★☆☆)
천호역 롯데백화점, 천호역 상권의 프랜차이즈 등이 있으나 도보로는 이용하기 어렵습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★★★)
선사현대는 한강변 동은 광장동 방향 한강뷰가 나오며 광나루한강공원, 암사생태공원 등을 모두 도보로 이용 가능합니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★☆☆☆☆)
선사현대의 용적률은 393%로 한강변/역세권 인센티브를 고려하여도 재건축 사업성은 결여됩니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★★☆☆)
선사현대의 건폐율은 22%로 낮지 않으나, 부지를 보면 일조권 간섭을 최소화하면서 수평증축 할 공간은 보입니다. 다만 사업성과 일조권/조망권 등을 모두 잡기엔 어려움이 있어 적절한 분배가 필요합니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★☆☆)
암사동 인근의 호재로는 고덕비즈밸리, 천호동 재정비로 인한 주변 환경 개선, 그리고 직접적인 호재는 아니다 별내선 연장이 있습니다. 또 세종포천간고속도로는 경부고속도로 수준의 주요 교통망이 될 가능성이 높으며 이 경우 강동구 축의 개발 조건이 좋아질 수 있습니다.
5. 종합 점수: 현재 65%, 미래 69%
6. 한 줄 코멘트
선사현대는 서울 동쪽 끝에 위치해 있으나 8호선 암사역 역세권에 올림픽대로/강변북로 등 주요 간선도로 접근성이 좋습니다. 이 때문에 서울 3대 업무지구 출퇴근이 가능한 수준이며, ‘한강뷰 프리미엄’을 살릴 수 있는 리모델링이 수반된다면 우수한 주거지로 주목받을 수 있습니다. 다만 여러 여건 상 학군 개선은 어려워 가성비 좋은 한강뷰를 원하시는 분께 메리트가 있을 듯 합니다.