이번에 분석 할 단지는 서울시 강남구 수서동 수서신동아 입니다.
목차
단지 개요
수서신동아의 주소지는 강남구 수서동 736 입니다.
수서신동아의 가장 큰 특징은 교통의 요지라는 점입니다. 3호선/수인분당선 환승역인 수서역에 도보 4분만에 접근 가능하며, SRT 수서역도 도보 10분만에 접근 가능합니다. 외에도 2024년 상반기 중 GTX-A 부분 개통이 예정되어 있습니다.
수서신동아는 1992년 준공 된 33년차의 아파트이며 14~21평의 소형 평수 1,100여 세대로 구성되어 있습니다. 단지 남쪽으로 대모산, 서쪽으로 광수산, 그리고 인근에 탄천이 위치해 자연환경이 좋으며 강남삼성병원, 신세계백화점(2029년 예정) 등 주변 인프라도 훌륭한 단지입니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★★☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 28분 내 접근 가능합니다. (3호선 – 2호선 환승)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★☆☆)
도보 포함, 여의도역에 지하철로 44분 내 접근 가능합니다. (수인분당선 – 9호선 환승)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 50분 내 접근 가능합니다. (수인분당선 – 2호선 환승) 추후 GTX-A 전면개통 시 서울역 통근이 획기적으로 개선됩니다.
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★★)
도보 포함, 잠실역에 버스로 18분 내 접근 가능합니다. 판교역도 지하철 이용 시 30분 내 접근 가능합니다.
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★★)
경부고속도로, 수도권제1순환고속도로, 용인서울고속도로, 올림픽대로, 동부간선도로, 분당-내곡간고속화도로 등 주요 간선/고속도로 접근성이 뛰어납니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★★)
3호선/수인분당선 환승역인 수서역 도보 4분 초역세권, SRT 수서역 도보 10분 이내에 접근 가능합니다. 수서는 서울 동남권의 교통 요충지입니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★☆☆☆)
수서신동아는 수서초등학교로 배정되며 도보 12분이 소요됩니다. 대로 횡단보도 1회, 작은 횡단보도 2회를 건너는 루트로 안전성은 떨어집니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★☆☆☆)
수서초등학교는 수서/일원동에서 선호되는 초등학교는 아닙니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★☆☆)
수서중학교 등으로 배정되며 학업성취도는 80% 수준으로 양호합니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★★☆)
강남구 고등학교 학군은 뛰어나며, 선호 고등학교에 배정 될 확률이 있습니다.
2-5. 학원가 (★★★★★)
수서신동아는 대치동 학원가 생활권입니다. 아래와 같이 근거리에 위치해 있으며 수서역을 통해 지하철 3호선 or 수인분당선 이용 시 편리하게 통원이 가능합니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
33년차 1,100여 세대의 대단지입니다. 14, 16, 18, 21평의 소형 평형으로만 이루어져 있으며 전 세대 복도식입니다.
3-2. 주차 편의성 (★☆☆☆☆)
세대 당 주차대수는 0.27대로 매우 부족합니다. 다행인 점은 단지 맞은편에 공영주차장이 있습니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★★☆)
수서역 상권, 가락시장/가락몰, 이마트 수서점, 롯데마트, 삼성서울병원 등 인근 편의시설이 뛰어납니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★☆☆)
수서역 상권에 다수의 프랜차이즈/맛집이 입점해 있으며 신세계백화점 수서점이 2029년 개점 예정입니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★★☆)
광수산과 대모산이 단지를 둘러싸고 있으며 탄천도 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★★☆☆☆)
용적률 203%, 소형평수 위주로 평균 대지지분이 작아 재건축 사업성이 떨어집니다. 다만 수서역세권 개발과 연계해 종상향 및 역세권 인센티브 부여 시 재건축 추진이 가능합니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★★★☆)
위와 같은 이유로 현실적으로 리모델링이 대안으로 보입니다. 소형평수 위주인 점은 사업성에 단점이나 복도식으로 이루어졌고, 건폐율 17%로 단지 중간에 별동증축 가능한 공간이 있다는 점은 플러스 요인입니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★★☆)
수서신동아 인근 개발 호재로는 수서역세권 개발, GTX-A 개통 임박, 신세계백화점 개점 등이 있습니다. 수서역은 서울 동남권의 교통 요충지로써 복합/고밀 개발이 가속화 될 것으로 예상되며, 수서신동아를 포함한 노후 아파트도 개발 압력을 받아 시간이 문제일 뿐 재정비가 이루어질 것으로 기대됩니다.
5. 종합 점수: 현재 72%, 미래 79%
6. 한 줄 코멘트
흔히 말하는 ‘장화 신고 들어가서 구두 신고 나올 수 있는’ 단지, 수서신동아 입니다. 단지 인근은 대규모 개발이 이뤄지고 있고 3년, 5년, 10년 뒤 계속해 발전 될 동네입니다. 높은 건축비와 낮은 사업성으로 당장 재건축이나 리모델링이 추진되긴 어렵겠지만, 입지를 고려하면 재정비 가능성은 충분한 단지로 생각됩니다.