이번에 분석 할 단지는 용인시 수지구 풍덕천동 신정8단지현대성우 입니다.
목차
단지 개요
신정8단지현대성우의 주소지는 용인시 수지구 풍덕천동 1112 입니다.
단지 위로는 판교/분당, 아래로는 광교/구성/신갈 등이 위치해 있습니다. 올해로 26년차 1,239 세대의 대단지이며 24평(2개 타입) 단일 평형으로 이루어진 게 특징입니다. 신분당선 수지구청역 도보 역세권으로 강남, 판교 등 인근 업무중심지 통근이 편리하며 경기 남부 최대 개발호재인 용인플랫폼시티와 GTX-A 용인역 영향권에 위치해 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★★☆)
도보 포함, 강남역으로 지하철로 35분 내 접근 가능합니다. (신분당선 직행)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★☆☆)
도보 포함, 여의도역으로 지하철로 55분 내 접근 가능합니다. (신분당선 – 9호선 환승)
1-3. 직주근접 – CBD (★★☆☆☆)
도보 포함, 시청역으로 버스로 1시간 5분 내 접근 가능합니다. (광역버스 직행)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★★)
도보 포함, 판교역으로 지하철로 18분 내 접근 가능합니다. (신분당선 직행)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★★★)
경부고속도로, 영동고속도로, 용인서울고속도로, 분당수서간고속화도로 등 주요 간선/고속도로 접근성이 뛰어납니다. 동/서/남/북을 가로지르는 고속도로 어디든 10분 내 이용 가능해 자차로 이동 시 편리합니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★☆)
신분당선 수지구청역 도보 7~10분 (단지에 따라 다름) 이내의 역세권이며, 단지 후문에 광역버스가 3대 정차합니다. M4101 노선은 CBD 업무지구인 을지로입구역, 종각역, 시청역, 서울역 등을 거치며 6900번 노선은 잠실로 연결됩니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★☆)
신정8단지현대성우는 인근 신월초등학교로 배정되며 도보로 5분 소요됩니다. 9단지 정문의 짧은 횡단보도를 지나 통학 안정성은 좋습니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★☆☆)
풍덕천동에서 신월초는 정평초 다음으로 선호됩니다. 신월초에 배정되는 주거지역은 아래와 같습니다. 신월초는 고학년(5, 6년학년)으로 올라갈수록 학생수가 많으며 이는 긍정적인 요소입니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★☆☆)
정평중 등으로 배정되며 학업성취도는 우수한 편입니다. 2022년 기준으로 9명이 특목고에 진학하였습니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★☆☆)
풍덕고 등으로 배정되며 학군은 우수한 편입니다. 2022년 기준 서울대에 7명이 진학하였습니다.
2-5. 학원가 (★★★☆☆)
풍덕천동 – 수지구청역 학원가는 용인시에서 가장 밀집된 학원가이며 성복, 상현, 동천 등 인근 지역의 학생들이 통원하는 지역입니다. 중/고등학교까지 커버할 수 있는 수준이나 일부 상위권 학생들은 수내동 학원가를 이용하기도 합니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★★★☆☆)
단지는 25년차 1,239 세대의 대단지이며 구축이다 보니 특별한 커뮤니티 시설은 없습니다. 매주 수요일 단지 내 알뜰장이 열리는데, 알뜰장이 열리는 동의 입주민을 어려움을 호소하곤 합니다. (다만 살거리/먹을거리는 풍부하다고 함) 전 세대 계단식이며 24평 2개 타입으로 구성되어 있습니다. 24평 A타입은 방 3개에 3베이, B타입은 방 2개에 2베이 입니다.
3-2. 주차 편의성 (★★★☆☆)
세대 당 주차대수는 1.03대로 양호하며 지하주차장이 있습니다. 다만 지하주차장이 세대로 연결이 안 돼 무거운 짐이 있거나 눈/비가 올 경우 불편할 수 있습니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★★☆)
수지구청역 상권은 먹자골목 등이 충분히 조성되어 있으며 이마트, 롯데마트, 분당서울대병원 등이 인근에 위치해 있습니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★★★☆)
신세계백화점 죽전점, 롯데몰 성복점, 수지구청역 인근 다수 스타벅스 및 프랜차이즈 상권이 조성 돼 웬만한 생활은 동네에서 누릴 수 있습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★☆☆)
단지 외곽으로 정평천이 흐르며 인근에 야산 및 다수의 근린공원이 있습니다. 정평천은 산책로가 잘 조성되어 있어 여가생활을 즐길 수 있고, 단지 우측으로 조성 된 산책로를 이용 시 조용한 나무길을 걸을 수 있습니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★☆☆☆☆)
신정8단지현대성우아파트의 용적률은 216%, 평균 대지지분은 10.6평으로 사업성이 높지 않습니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★★★☆)
신정8단지현대성우아파트의 건폐율은 16%로 낮으며 단지 배치도를 보면 수평증축 외 별동을 지을 공간이 있습니다. 이에 리모델링 조합은 별동/수평증축 혼합으로 진행중에 있으며 현대건설-포스코건설 컨소시엄으로 시공사가 선정 된 상태입니다. 24평 단일평형에 지하주차장이 있는 점도 긍정적이나, 현재 찬성 – 반대 측 이견으로 진행이 더뎌진 상황입니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★★☆)
용인시의 최대 호재로는 용인플랫폼시티가 있으며, 수지구 풍덕천동 아파트는 수혜를 입는 지역입니다. 아래와 같이 용인플랫폼시티는 토지이용계획도상 주거지역이 11% 밖에 되지 않고 대부분 산업, 도시기반시설, 상업지역으로 조성 될 예정입니다.
결국 인근 수지, 죽전, 신갈 등의 단지가 수혜를 입을 수 있는 조건이며 추후 기업 입주 시 뛰어난 직주근접성이 장점이 될 수 있습니다. 용인플랫폼시티는 입지상 경부고속도로와 영동고속도로를 껴 뛰어난 서울 접근성과, 최근 떠오르는 서해안 벨트 접근성까지 갖춰 기업이 선호하는 입지가 될 것으로 예상됩니다.
마지막으로 풍덕천동 내 아파트에는 영향도가 제한되겠지만, 구성역에 GTX-A 구성역이 개통됨으로써 서울역 등 CBD, 동탄 등의 접근성이 개선 될 예정입니다.
(출처: 용인시청)
5. 종합 점수: 현재 67%, 미래 73%
6. 한 줄 코멘트
신정8단지현대성우아파트는 현재도 준수한 입지, 준수한 학군, 준수한 교통, 그리고 준수한 녹지를 보유한 단지입니다. 여기에 리모델링 성공 시 주거환경에 개선에 용인플랫폼시티까지 완성 될 경우 더욱 자치가 높은 주거지역으로 발전 될 것으로 기대됩니다.