이번에 분석 할 단지는 서울시 양천구 신정동 신트리1단지 입니다.
목차
단지 개요
신트리1단지의 주소지는 서울시 양천구 신정동 1259 입니다.
신트리1단지는 신트리 2, 3, 4단지 및 신정현대5차아파트와 함께 작은 뉴타운을 형성한 지역입니다. 목동 뒷단지와 붙은 입지에 2호선 지선 신정네거리역 도보 10분의 역세권, 그리고 근린공원으로 둘러싸여 좋은 실거주 여건은 갖추고 있습니다.
주요 호재로는 인근 신정뉴타운 재정비, 경전철 목동선 및 신구로선, 서부트럭터미널 개발 등이 있으며 약점이었던 철도망과 쇼핑 인프라가 개선되면 베드타운으로서의 가치가 한 단계 상승할 것으로 예상됩니다.
신트리1단지는 26년차 997 세대의 단지이며 주변에는 목동, 신도림, 고척 등이 인접해 있습니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★☆☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 52분 내 접근 가능합니다. (2호선 지선 – 2호선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★★☆)
도보 포함, 여의도역에 버스 및 지하철로 29분 내 접근 가능합니다. (버스 – 5호선)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 42분 내 접근 가능합니다. (2호선 지선 – 1호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★★☆)
도보 포함, 마곡역에 지하철로 25분 내 접근 가능합니다. (2호선 지선 – 5호선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★☆☆☆)
서부간선도로, 경인고속도로, 남부순환로 등 주요 간선/고속도로 접근성이 좋습니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★☆☆)
2호선 지선 신정네거리역 도보 10분의 역세권입니다. 2호선 지선인 점은 아쉽지만 연결되는 역이 신도림역(1, 2호선) 및 까치산(5호선)이라 1회 환승으로 웬만한 곳은 접근이 가능합니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★☆)
신트리1단지는 신기초등학교로 배정되며 횡단보도를 2회 건너는 루트입니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★★☆)
신기초등학교로 주변 신트리 2, 3, 4단지 및 신정현대5차아파트와 함께 배정되며, 인근에서는 양명초 다음으로 나쁘지 않습니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★☆☆)
금옥중 등으로 배정되며 학업성취도는 서울 중위권 수준입니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★☆☆)
백암고, 금옥여고 등으로 배정되며 학업성취도는 서울 중위권 수준입니다.
2-5. 학원가 (★★★★★)
신트리1단지는 학원에 있어서는 남 부럽지 않습니다. 아래와 같이 목동 뒷단지 학원가와 매우 가까우며 버스나 학원 셔틀버스로 어렵지 않게 통원이 가능합니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
26년차 997 세대 중형 단지로 특별한 커뮤니티 시설은 없습니다. 전 세대 복도식이며 21평, 25평으로 이루어져 있습니다.
3-2. 주차 편의성 (★☆☆☆☆)
세대 당 주차대수는 0.56대로 부족하며 이중주차가 빈번하게 발생합니다. 주차공간 부족은 리모델링 추진의 원동력이 될 수 있습니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★★☆☆)
편의시설로는 서울서남병원, 고척 코스트코, 신정네거리역 상권 등이 있습니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★☆☆☆)
목동 현대백화점, 고척 아이파크몰, 신정네거리역 상권의 프랜차이즈 등이 있습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★★☆)
신트리1단지는 공원으로 둘러 싸인 숲세권입니다. 주변에 계남근린공원과 신트리공원이 있으며 규모가 큰 공원이라 산책 등 여건이 좋습니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★☆☆☆☆)
신트리1단지의 용적률은 287% 입니다. 경전철 목동선 개통 후 역세권 인센티브를 가정하여도 재건축 사업성은 결여됩니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★★☆☆)
신트리1단지의 건폐율은 25%로 높은 편이나, 부지를 보면 일조권 간섭 없이 수평증축이 가능해 보입니다. 또한 전 세대 21/25평으로 조합원 의견을 모으기가 유리한 점, 전 세대 복도식인 점, 지하주차장이 있다는 점 등을 고려하면 리모델링 추진이 가능할 것으로 예상됩니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★☆☆)
인근의 개발 호재로는 경전철 목동선 신설, 경전철 신구로선 신설, 신정뉴타운 재정비 지속, 서부트럭터미널 개발 등이 있습니다. 이 중 신트리1단지에 영향이 큰 호재로는 경전철 목동선과 서부트럭터미널 개발이 있겠습니다.
5. 종합 점수: 현재 62%, 미래 68%
6. 한 줄 코멘트
신트리1단지는 목동과의 접근성에 비해 저평가 받는 단지입니다. 아쉬운 지하철 접근성, 단지 노후도, 부족한 인프라 등이 주요 사유였는데요, 단지 리모델링과 더불어 목동선/서부트럭터미널 개발 추진 속도에 따라 베드타운으로서의 가치가 상승할 것으로 보입니다.