부동산 공부를 하다 보면 꼭 나오는 용어는 용적률과 건폐율입니다. 용적률과 건폐율의 뜻, 계산 방법, 차이점, 그리고 용도지역 별 법정 용적률/건폐율에 대해 정리해 보겠습니다.
목차
용적률이란?
용적률의 정의는 다음과 같습니다.
용적률: 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율
(대지면적: 건축 가능한 대지의 넓이)
(연면적: 각 층 바닥 면적의 합)
왼쪽 그림은 대지면적 100평에 지상층 연면적이 1개 층 50평으로, 용적률은 50% 입니다.
오른쪽 그림은 대지면적 100평에 지상층 연면적이 3개 층 50평씩 총 150평으로, 용적률은 150% 입니다.
이처럼 용적률은 지상층의 연면적 / 대지면적으로 계산되며, 해당 부지에 얼마나 고밀도로 개발 되었는지를 나타내는 척도입니다.
건폐율이란?
건폐율의 정의는 다음과 같습니다.
건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율
(대지면적: 건축 가능한 대지의 넓이)
(건축면적: 건축물이 지어진 대지의 넓이)
왼쪽 그림은 대지면적 100평에 건축면적이 1개 동 20평으로, 건폐율은 20% 입니다.
오른쪽 그림은 대지면적 100평에 건축면적이 1개 동 40평으로, 건폐율은 40% 입니다. 만약 2개 동 20평씩 총 40평으로 지어져도 건폐율은 동일하게 40%, 3개 동 20평씩 총 60평이 지어지면 60%로 계산됩니다.
이처럼 건폐율은 건축면적 / 대지면적으로 계산되며, 해당 부지에 얼마나 건축물이 지어졌는지를 나타내는 척도입니다.
용적률과 건폐율이 중요한 이유
아파트, 상가, 빌라 등 재개발/재건축을 추진하는 단지는 용적률이 특히나 중요합니다.
용도지역 별 법정 상한 용적률이 적용되는데, 용적률이 낮은 아파트는 재건축 진행 시 용적률을 높여 세대 평수를 늘리거나, 세대수를 늘릴 수 있습니다. 이는 분양수익 증가 등 조합원 분담금이 줄어드는 요인이며, 높은 사업성으로 성공적 재건축 추진의 원동력이 됩니다.
용적률도 중요하지만 최대 층 수와 건폐율도 중요합니다. 아래 그림은 같은 용적률에서 4개 동 저층, 2개 동 고층으로 지었을 시의 느낌입니다. 눈으로도 바로 보이듯이, 낮은 건폐율로 인해 개방감이 느껴지며 한강변 등 초고층으로 지었을 때에는 이 효과가 극대화 됩니다.
최근 오세훈 서울시장이 한강변, 역세권 등 주요지역 층고 제한 완화가 진행되고 있습니다. 이 경우 고밀도 개발 시에도 낮은 건폐율로 보다 개방감을 갖춘 도시 설계가 가능합니다.
용도지역 별 용적률/건폐율 규정
용도지역 별 용적률과 건폐율은 건축법에 따라 상한선이 제한되어 있습니다. 관심 있는 지역의 용도지역은 네이버지도, 호갱노노 등 플랫폼이나 앱에서 ‘지적편집도’ 기능을 활용해 확인할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
한 줄 코멘트
용적률과 건폐율. 많이 들어봤지만 헷갈리는 용어인데요, 예를 통해 개념 정리가 되셨길 바랍니다.