정부의 각종 규제와 물가인상 시기 공사비 부담으로 지난 몇 년간 재개발/재건축 진행이 부진했고, 이는 최근 신축 공급 부족이라는 결과를 야기하고 있습니다. 여전히 공사비는 높은 상태지만 정부의 공급 확대 기조로 재개발/재건축이 다시 추진되고 있으며 1기 신도시 특별법, 서울시 모아타운 등 다양한 형태로 진행 될 것으로 보입니다.
오늘은 재개발과 재건축이 어떤 차이인지, 또 예비/정밀안전진단, 보상범위, 조합원 자격, 초과이익환수제 등에 대한 개념에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
목차
재개발과 재건축의 개념
재개발과 재건축의 차이를 알아보기 전, 각각이 의미하는 정의에 대해 짚어 보겠습니다.
재건축이란 주변 도로나 시설은 양호하나 집이 노후화되어 집을 허물고 주택을 다시 짓는 사업을 말합니다. 대표적으로 잠실주공5단지, 은마아파트, 반포주공아파트, 성산시영아파트 등을 떠올리시면 됩니다.
재개발이란 기반시설이 열악하고 오랜 건축물이 밀집된 지연에 거주환경을 개선하고, 상업/공업지역 등의 동시 기능을 회복시켜 상권 활성화에도 목적이 있는 개념입니다. 대표적으로 북아현3구역, 노량진1구역, 성수재개발촉진구역 등을 떠올리시면 됩니다.
재개발과 재건축의 차이점
첫 번째 차이점은 ‘안전진단의 필요성 여/부’ 입니다.
재건축의 경우 시행사에 의해 진행되며 국토부에서 고시하는 기준에 맞는 검사를 받아야 하는 것이 원칙입니다. 반면에 재개발은 국가의 공익 목적도 포괄하기 때문에 안전진단이 별도로 요구되지 않습니다.
두 번째 차이점은 ‘보상범위’ 입니다.
재개발과 재건축 모두 이주비용을 지원 받지만, 주거 이전에 대한 이사비용은 재개발에만 해당이 됩니다. 이 비용은 지역에 따라 차등지급 되며 투기과열지구의 경우 40%, 투기조정지구의 경우 60% 지원됩니다. 주거이전 비용은 소유주와 임차인 모두 지원 받을 수 있습니다.
세 번째 차이점은 ‘조합원 자격요건’ 입니다.
재개발의 경우, 토지 및 건축물 중 하나만 소유하고 있더라도 조합원 자격이 주어집니다. 다만 재건축의 경우에는 개발이 확정된 시기에 토지와 건축물 모두 소유하고 있어야만 조합원의 자격이 주어집니다.
네 번째 차이점은 ‘초과이익 환수제 해당 여/부’ 입니다.
초과이익 환수제란 조합원이 얻은 이익 중 집값 상승분, 산정 비용 등을 초과한 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 이는 재건축에만 해당되며 재개발에는 해당되지 않습니다.
한 줄 코멘트
이상으로 재개발 재건축의 개념, 그리고 재개발 재건축 차이점에 대해 정리해 보았습니다. 기다림이 필요한 부동산 투자 방법 중 하나인데요, 많은 공부를 통해 투자 적합도를 충분히 검토 후 접근해 보시길 바랍니다.