전국의 아파트 중 65%, 약 821만 가구는 준공된 지 15년이 넘었다고 합니다. 현행법상 아파트는 준공 후 15년이 넘으면 리모델링을, 30년이 넘으면 재건축을 추진할 수 있는데요, 오늘은 재건축과 리모델링의 차이에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
목차
리모델링이란?
리모델링은 주택법과 건축법에 의거, 준공 후 15년이 넘으면 건물 노후화 억제 및 기능 향상을 목적으로 추진할 수 있는 재정비 형태입니다. 리모델링은 기존 아파트의 구조를 유지하고 수평/수직, 그리고 별동 증축을 통해 주택을 짓는 사업입니다.
재건축 리모델링 차이
전반적인 재건축 리모델링 차이는 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다. 이 중 핵심만 몇 가지 짚어보자면,
리모델링은 기존 아파트의 구조를 유지한 채 수평/수직, 그리고 별동 증축을 통해 주택을 짓는 사업입니다. 준공된 지 15년 이상이면 추진할 수 있으며, 이는 30년이 지나야 하는 재건축보다 빠르게 추진할 수 있다는 차이가 있습니다. 또 안전진단 결과가 B등급 이하이면 돼 D등급 이하를 받아야 하는 재건축과 차이가 있습니다. 또 초과이익 환수제와 전매제한을 적용 받지 않아 재건축의 대체재로 여겨지기도 합니다.
반면에 재건축은 아파트 층수나 건물 배치가 상대적으로 자유로워 보다 개방감 있는, 그리고 조경 면적이 넓은 단지 구성이 가능합니다. 이는 단지 퀄리티에 영향을 미치는 요인으로 재건축 리모델링 사업 후 아파트 가격에도 일부 영향을 미치게 됩니다.
리모델링의 장점
리모델링의 장점은 빠르다 입니다. 기본적으로 준공 후 15년이 넘으면 추진할 수 있으며, 안전진단 결과도 B등급 이하이기만 하면 돼 추진이 빠르게 가능합니다. 또 조합 설립, 사업시행인가 등 절차가 짧아 원활히 추진 시 6~8년 내 사업이 가능하며 용적률을 다 채웠더라도 ‘기존의 15% 이내’ 룰로 높일 수 있다는 장점이 있습니다.
마지막으로 임대주택 의무비율, 기부채납, 초과이익 환수제가 적용되지 않으며 전매제한이 없다는 점도 장점으로 꼽힙니다.
재건축의 장점
재건축의 장점은 부지에 최적화된 형태로 전면 재정비가 가능하다 입니다. 리모델링 대비 사업 추진이 복잡하고, 시간도 오래 걸리고, 각종 규제도 많고 임대주택, 기부채납, 초과이익 환수제, 전매제한 등 규제가 많습니다.
대신 전체 철거 후 부지에 최적화된 형태로 재정비가 가능하며, 조경, 커뮤니티 시설 등을 효율적인 동선으로 짤 수 있으며, 마지막으로 기본 용적률이 낮은 경우 큰 폭의 가구수/용적률 증가가 가능한 점이 장점으로 꼽힙니다.
재건축 리모델링 선택 기준
재건축과 리모델링을 선택할 때 결국에는 수익성이 가장 중요한 고려 사항이 됩니다. 이를 결정하는데 가장 중요한 요소는 일반분양 세대수 입니다. 분양 수입금이 늘면 사업비 부담이 줄고, 결국 조합원의 분담금이 줄어들게 됩니다. 리모델링은 용적률 제한 없이 기존 가구의 최대 15%, 재건축은 용적률에 상한에 맞춰 추가가 가능하므로 상황에 맞는 추진이 필요합니다.
한 줄 코멘트
인플레이션, 공사비 상승, 부동산 PF 부실, 다년간의 공급 부족 등으로 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 아파트 컨디션에 따라 삶의 질이 크게 달라지는데요, 각 사업지(단지) 상황에 맞춰 유리한 방식으로 재정비가 이루어지길 바랍니다.