이번에 분석 할 단지는 서울시 노원구 중계동 중계그린 입니다.
목차
단지 개요
중계그린의 주소지는 노원구 중계동 502-1 입니다.
중계그린은 대단지로 동마다 차이는 있으나 7호선 중계역 초역세권에 4, 7호선 환승역인 노원역 및 1호선 녹천역 접근성이 좋은 단지입니다. 중계동의 최대 강점은 학군과 학원가입니다. 중계동은 대치동, 목동과 함께 서울 3대 학군지로 유명하며 중/고등 학군은 꾸준히 서울 상위권을 유지하고 있습니다.
중계그린은 35년차 3,481 세대의 단지이며 GTX-C 창동역, 창동아레나, 동북선 경전철 등 대형 호재의 수혜를 입을 입지에 위치해 있기도 합니다.
(출처: 호갱노노)
입지 분석
1. 입지
1-1. 직주근접 – GBD (★★★☆☆)
도보 포함, 강남역에 지하철로 47분 내 접근 가능합니다. (7호선 – 신분당선)
1-2. 직주근접 – YBD (★★★☆☆)
도보 포함, 여의도역에 지하철로 56분 내 접근 가능합니다. (7호선 – 9호)
1-3. 직주근접 – CBD (★★★☆☆)
도보 포함, 시청역에 지하철로 59분 내 접근 가능합니다. (7호선 – 1호선)
1-4. 직주근접 – 인근 업무중심지 (★★★☆☆)
도보 포함, 잠실역에 지하철로 42분 내 접근 가능합니다. (7호선 – 2선)
1-5. 도로망 – 간선/고속도로 (★★★☆☆)
동부간선도로, 내부순환로, 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선/고속도로 접근이 용이합니다.
1-6. 대중교통망 – 역세권, 광역버스/BRT (★★★★★)
7호선 중계역 도보 5분의 초역세권입니다. 대단지로 동 마다 편차가 있으나 2 – 10분 내로 잡힙니다.
(출처: 호갱노노)
2. 교육/학군
2-1. 학군 – 초등학교 통학 안정성 (★★★★★)
중계그린은 단지 내 중원초로 배정되며 초품아입니다. 역시 대단지라 동 마다 편차가 있으나 어디든지 안전한 루트로 통학이 가능합니다.
2-2. 선호 초등학교 배정 여부 (★★★★★)
중원초는 중계동에서도 선호 받는 초등학교 중 하나입니다.
(출처: 호갱노노)
2-3. 중학교 학군 (★★★★☆)
중계그린은 중원중/중평중 등으로 배정되며 학업성취율은 80% 중/후반입니다. 서울 중/상위권의 학군을 보입니다.
2-4. 고등학교 학군 (★★★★☆)
고등학교는 상명고, 대진여고 등으로 배정되며 특히 대진여고는 서울 최상위권의 성과를 보이고 있습니다.
2-5. 학원가 (★★★★★)
중계동 학원가는 대치동, 목동과 더불어 서울 3대 학원가로 꼽힙니다. 은행사거리에는 220여 개의 학원이 밀집되어 있으며 라이딩/ 셔틀버스/ 버스 모두 용이합니다.
(출처: 호갱노노)
3. 생활환경
3-1. 단지 구성 – 세대수, 커뮤니티, 평면도 (★☆☆☆☆)
35년차 3,400여 세대의 대단지입니다. 중/소형으로 이루어져 있으며 전 세대 복도식입니다.
3-2. 주차 편의성 (★☆☆☆☆)
세대 당 주차대수는 0.37대로 부족합니다.
3-3. 편의시설 – 상권, 마트, 병원 (★★☆☆☆)
편의시설로는 롯데마트, 노원역 상권, 그리고 백병원 등이 있습니다. 단지 도보권의 편의시설은 부족하나 조금만 벗어나면 적당히 조성되어 있습니다.
3-4. 프리미엄 – 백화점, 쇼핑몰, 스타벅스, 프랜차이즈 (★★☆☆☆)
롯데백화점 및 노원역 상권에 다수 프랜차이즈가 입점해 있으며, 역시 도보권에는 부족하나 조금만 벗어나면 누릴 수 있습니다.
3-5. 자연/녹지 – 강, 호수, 공원 (★★★☆☆)
중계그린은 당현천을 끼고 있으며 중랑청 및 다수 근린공원이 인접해 있습니다.
4. 투자가치
4-1. 재건축/재개발 가능성 (★★★☆☆)
중계그린의 용적률은 191%이며, 일반적으로 애매하다고 볼 수 있으나 중계역 초역세권인 점, 천을 끼고 있어 고도 완화가 가능한 점 등은 긍정적인 요소입니다.
4-2. 리모델링 가능성 (★★☆☆☆)
중계그린의 건폐율은 17%이며, 중간에 빈 부지가 많아 별동/수평증이 가능합니다. 다만 재건축이 유리하다고 생각됩니다.
4-3. 주변 개발 호재 (★★★★☆)
중계그린 인근은 대형 개발호재가 계획되어 있습니다. 우선 창동역은 GTX-C 확정, KTX/SRT 정차가 검토되고 있으며 창동 아레나 개발계획 역시 확정되었씁니다. 외에 동북선 경전철이 은행사거리 – 노원를 거쳐 왕십리까지 연결 될 예정이며, 상계/중계주공 재건축 활성화로 노원구 일대가 미니 신도시급으로 탈바꿈 될 것으로 기대됩니다.
5. 종합 점수: 현재 68%, 미래 73%
6. 한 줄 코멘트
상계/중계동은 서울 동북권의 최대 주택지구 입니다. 살기 좋고, 적당한 상권에, 놀지도 풍부하고, 특히 학군이 뛰어난 지역입니다. 단 하나 아쉬운 점이 서울 주요 업무지구 접근성이었는데요, GTX-C 및 동북선이 신설될 경우 많이 개선 될 것으로 보입니다. 베드타운의 입지 상승은 교통여건 개선인데요, 개발 상황을 계속 주목할 필요가 있어 보입니다.